De Nederlandse Woningmarkt
Nadat ik was afgestudeerd aan de Tilburg Universiteit met een bacheloropleiding in AI en vervolgens (via een traineeship) een baan had gescoord binnen Stedin als SAP developer begon mijn zoektocht naar een betaalbare (koop)woning officieel.
Ik had natuurlijk vele slechte verhalen gehoord tijdens mijn studententijd over het vinden van accommodatie voor internationale studenten en dat het super lastig was, waardoor sommige internationals in andere steden moesten huren. Ik kon nooit voorzien dat dit probleem zich nog verder had gemanifesteerd in de woningmarkt voor starters…
Met een (degelijk) goed junior salaris kun je tegenwoordig als alleenstaande geen koopwoning vinden, zonder misschien miljoenen aan assets in bezit te hebben al.
Ik heb meerdere lidmaatschappen afgesloten bij verschillende woningplatforms om zo mijn kansen te vergroten op het bemachtigen van een woning. Honderden reacties. Mooi opgestelde berichtjes erbij toegevoegd. Maar met 200+ andere reacties raakt jouw mooie berichtje toch snel kwijt.
Hoe kan het zo ver komen?
Met deze vraag in mijn achterhoofd had ik uiteindelijk besloten om zelf de CBS-data in te duiken om te zien waar het mis is gegaan en waar eventuele verbeterpunten zouden kunnen liggen.
Het Proces
Om deze vraag te beantwoorden bouwde ik een volledig data-analyseproject van scratch. Ik haalde CBS-data op via de OData API, transformeerde die naar een SQLite-database met een galaxy-schema, en voerde statistische analyses uit in Python — waaronder lineaire regressie, Kruskal-Wallis toetsen en STL-tijdreeksdecompositie. De resultaten vertaalde ik naar een interactief Power BI dashboard en een wetenschappelijk rapport.
De volledige code en het rapport zijn te vinden op GitHub:
Een korte walkthrough van het dashboard is te bekijken via YouTube:
Geen Bouwcrisis, Wel een Procescrisis
De data vertellen een duidelijk verhaal: Nederland heeft geen gebrek aan bouwplannen, maar een systeem dat die plannen structureel vertraagt.
De gemiddelde doorlooptijd — van vergunningverlening tot oplevering — steeg van 16 maanden in 2015 naar ruim 23 maanden in 2025. Een toename van 43% in tien jaar. En dat is het gemiddelde: de langzaamste projecten zitten inmiddels bijna vier jaar in het bouwproces.
Wat me het meest verraste: van alle woningen die momenteel in de planning zitten bevindt meer dan de helft zich nog in de vergunningsfase. Ze zijn dus nog niet eens begonnen met bouwen. In de gemeentes waar het het slechtst gaat loopt bij twee op de drie projecten de vergunningsprocedure al meer dan twee jaar. Niet de bouwsector, maar de papierwinkel is het grootste knelpunt.
Daarnaast zijn de regionale verschillen enorm. Een woning in Noord-Holland duurt gemiddeld 74% langer dan in Overijssel. Hetzelfde land, compleet andere realiteit. Dit maaktmeteen duidelijk dat een nationale one-size-fits-all oplossing niet werkt, het probleem moet opgelost worden door de lokale overheden.
Op basis van de bevindingen doe ik vijf concrete aanbevelingen aan de Rijksoverheid: versnel vergunningsprocedures (inclusief automatische verlening bij termijnoverschrijding), beperk late bezwaarmogelijkheden, stimuleer houtbouw en prefabricage, versterk gemeentelijke capaciteit in de zwaarst getroffen regio's, en investeer in opleidingen in de bouwsector.
De conclusie is simpel: de vraag naar woningen is er. Het systeem moet die vraag alleen nog omzetten in daadwerkelijk opgeleverde woningen.